Asaki.or.id – Jakarta, Laju pertumbuhan properti 2006 diperkirakan akan terhambat dampak kenaikan BBM, inflasi tinggi, suku bunga naik, dan fluktuasi rupiah. 

Perkembangan properti 2006 akan sangat tergantung dari situasi dan kondisi 2005. Banyak pihak mengaku agak pesimistis terhadap perkembangan properti 2006 mengingat situasi dan kondisi makro ekonomi pada tahun sebelumnya kurang menguntungkan.

Salah satunya merupakan imbas dari kebijakan pemerintah menaikkan harga bahan bakar minyak (BBM) Oktober tahun lalu. Daya beli masyarakat menurun, inflasi tinggi, suku bunga naik, termasuk bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Di sisi lain, nilai tukar rupiah terhadap dolar juga terus berfluktuasi. Bahkan, tak jarang nilai tukar dolar menembus angka di atas Rp 10 ribu.

Kondisi seperti ini yang diperkirakan akan menghambat laju pertumbuhan properti di 2006. Meski situasi terlihat pesimistis, berbagai harapan tetap dilontarkan oleh para praktisi dan pengamat properti.

Chief executive officer (CEO) Lembaga Riset dan Konsultan Properti Coldwell Banker Commercial Indonesia, Tom Graciano, adalah salah seorang yang mengaku pesimistis terhadap perkembangan properti. Menurutnya, laju properti akan mengalami penurunan tahun ini. Penyebabnya kondisi ekonomi yang kurang menguntungkan, seperti inflasi tinggi dan suku bunga tinggi.

Akibatnya, beberapa pengembang akan mengkaji ulang proyek-proyek yang akan mereka bangun. ”Secara umum properti memang akan mengalami penurunan. Ini terjadi di apartemen, komersial, maupun perkantoran. Sedangkan perumahan masih tetap dibutuhkan. Karenanya masih bisa berkembang,” ujarnya.

Pengamat properti, Handoko Wignyowargo, mengungkapkan, kebutuhan properti di 2006 tetap ada, terutama untuk ditempati dan bukan untuk investasi. Sebab, dengan kondisi yang seperti ini, investasi akan menjadi tanda tanya. Ini membuat para investor properti akan lebih berhati-hati memilih sektor mana yang akan dijadikan ladang investasi .

Di sisi komersial (pusat perdagangan dan pusat perbelanjaan) Handoko melihat, saat ini sudah mengalami over supply. Sebagai contoh nyata adalah kawasan Mangga Dua dan Kelapa Gading. ”Dua kawasan itu bukan untuk ditambah suplai baru lagi. Sebab proyek-proyek yang sekarang sedang dibangun akan segera masuk ke pasaran pada 2006 ini,” ujarnya.

Hal yang sama juga terjadi pada pasar apartemen. Saat ini, kata Handoko, suplai apartemen sudah lumayan banyak. Untuk pasar tertentu memang masih tetap ada kebutuhan. Misalnya, untuk segmentasi kelas atas. Sebab mereka masih memiliki uang segar untuk investasi.

Namun, secara umum pasar apartemen tidak banyak tumbuh. ”Kecuali membangun sekarang dan selesai dua hingga tiga tahun mendatang. Harapannya pada 2007 atau 2008 kondisinya sudah membaik sehingga peluang untuk investasi di properti kembali terbuka,” jelas Handoko.

Yang masih berpeluang untuk tetap tumbuh, lanjutnya, adalah perumahan, khususnya untuk segmentasi menengah ke atas. Kalangan ini masih memiliki daya beli yang cukup baik. Yang menjadi masalah adalah perumahan untuk kalangan bawah sebab daya beli mereka sedang menurun.

Tetap optimistis
Meski demikian, Handoko mengaku tetap optimistis terhadap perkembangan properti. Rasa optimisme ini dibangun oleh kebijakan pemerintah yang melakukan pergantian kabinet beberapa waktu lalu. Langkah itu diharapkan bisa membawa perbaikan di sektor perekonomian. ”Jadi, saya masih optimistis sebab selalu saja ada harapan. Hanya saja, kita harus lebih cermat, baik yang mau membangun proyek baru maupun yang mau membeli properti,” ujarnya.

Hal yang sama juga dikemukakan oleh Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI), Lukman Purnomosidi. Dia memprediksi pertumbuhan properti akan terhambat pada semester pertama dan kedua pada 2006. Ini karena kenaikan harga-harga, inflasi tinggi, serta suku bunga yang tinggi sehingga harga properti juga mengalami kenaikan. ”Tanjakannya masih agak berat,” ungkap Lukman pada sebuah diskusi beberapa waktu lalu.

Tahun ini, lanjut Lukman, motor pergerakan properti adalah sektor perumahan sebab tingkat kebutuhannya tinggi. Hanya saja, akan terjadi penurunan tipe rumah yang bisa dibeli masyarakat. Misalnya, masyarakat yang memiliki uang Rp 150 juta sebelum kenaikan harga-harga bisa membeli rumah tipe 100. Kini, dengan uang yang sama hanya bisa untuk membeli rumah tipe 80 atau 90.

”Yang agak tertekan adalah apartemen sebab pasokannya banyak sekali. Ini butuh waktu untuk penyerapan,” tutur Lukman. ”Ritel juga sudah terlalu banyak di Jakarta. Sektor ritel ini akan berkembang justru di luar Jakarta dan kota-kota lainnya,” lanjutnya.

Investasi asing
Sementara itu, praktisi bisnis properti, Frans Karamoy, menyatakan ada tiga pihak yang yang selama ini bermain di bisnis properti. Pemerintah, swasta, dan asing. Untuk tahun ini, pemerintah dan swasta akan menahan diri untuk menggelontorkan dana investasi. Sementara pihak asing tidak terpengaruh.

”Tahun ini saya prediksikan investasi asing justru akan banyak masuk ke Indonesia. Sebab kemampuan dana mereka tidak terpengaruh dengan kondisi ekonomi dalam negeri. Kalau benar seperti ini, maka kuartal kedua tahun ini properti bisa tumbuh lagi dengan baik,” ungkapnya.

Menurut Frans, pemerintah perlu melakukan terobosan baru untuk mendongkrak pertumbuhan properti. Salah satunya dengan memberi keleluasaan kepada orang asing untuk membeli properti di sini. Selama ini orang asing hanya diberi waktu 25 tahun untuk memiliki unit properti di Indonesia.

Pemerintah, lanjutnya, perlu membebaskan masa kepemilikan properti bagi orang asing. ”Di Indonesia ada sekitar 200 ribu orang asing. Jika mereka dibebaskan untuk memiliki properti di sini, maka banyak pasokan yang akan terserap. Ini akan membawa dampak yang positif bagi perkembangan propeperti di Indonesia,” jelas Frans.
Strategi Bertahan

Pertumbuhan properti di 2006 diperkirakan tidak akan sebesar gairah pertumbuhan pada 2005. Menurut Ketua DPP Real Estate Indonesia, Lukman Purnomosidi, ada beberapa strategi yang perlu dilakukan untuk membangun properti di tahun ini. Pertama, di tingkat nasional pemerintah perlu menumbuhkan harapan. Beberapa hal sudah dilakukan pemerintah sepertireshuffle kabinet dan pemberantasan korupsi. Kedua hal ini akan memberikan harapan bagi pemulihan kondisi perekonomian nasional.

Strategi kedua, di tingkat industri perlu dilakukan penguatan subsidi untuk rumah sederhana sehat (RSH), memangkas ekonomi biaya tinggi, meluaskan pasar, serta mencari sumber-sumber pendanaan baru.

”Yang ketiga di tingkat perusahaan pengembang. Yang perlu dilakukan adalah konsolidasi, dan menahan diri untuk melakukan ekspansi. Ini bisa dilakukan dengan cara lebih fokus pada pasar dan mengkalkulasi cash flow,” ujar Lukman.

Sementara itu, menurut General Manager PT Indalex — anak perusahaan Maspion Group, Frans Karamoy, mengatakan, pemerintah perlu menghidupkan industri-industri strategis yang bisa menyerap banyak tenaga kerja. Ini penting dilakukan karena pada 2006 banyak perusahaan yang akan mem-PHK karyawannya. Akibatnya angka pengangguran akan semakin meningkat. Menurutnya, jika industri-industri strategis dibuka, banyak tenaga kerja yang terserap. Dengan demikian, tingkat ekonomi mereka akan membaik. Ini akan diikuti membaiknya daya beli. Dengan demikian mereka akan bisa membeli rumah, dan berdampak langsung pada pertumbuhan sektor properti.